Nova Pinheiros? Butantã vira aposta bilionária do mercado imobiliário em São Paulo; veja valores

Com o encarecimento de terrenos e falta de espaço para novos projetos em Pinheiros, o mercado imobiliário leva seus empreendimentos agora para o bairro do Butantã. A região já é chamada até mesmo de “Nova Pinheiros” por algumas incorporadoras. A proximidade à estação da linha Amarela, a vista livre para a Marginal Pinheiros e o fácil acesso tanto à Faria Lima quanto à USP tornam o bairro uma localização rara na cidade de São Paulo.

Já um levantamento feito pela consultoria imobiliária Binswanger estima que o preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais novos no Butantã seja de R$ 12 mil. Empresas como a AW Realty, a Diálogo Engenharia e a Benx atuam na região com estratégias distintas. Enquanto a Benx fez um projeto de moradia social (HIS), as demais apostam no segmento de alto padrão, com preços chegando a R$ 19 mil por metro quadrado.

Segundo o diretor de Inteligência de Mercado da Binswanger Brazil, Paulo Izuka, o que aconteceu com os preços em Pinheiros nos últimos 10 anos foi “surreal”, com saltos significativos desde o anúncio do projeto do metrô em 2005 até sua inauguração.

O bairro de Pinheiros começou a aparecer no Índice Fipezap, que avalia preços de anúncios de imóveis usados, em 2020. De lá para cá, o preço médio do metro quadrado no bairro foi de R$ 14,7 mil para R$ 18,3 mil, ocupando a segunda posição entre as regiões com imóveis mais caros da cidade (ficando atrás apenas do líder Itaim Bibi).

“O Butantã é uma frente de expansão muito clara de toda a Rebouças, que se beneficiou de uma questão de zoneamento nos últimos anos”, afirma Izuka.

De acordo com Fernando Calvetti, doutor em planejamento urbano e professor do departamento de arquitetura e urbanismo da Universidade do Estado de Santa Catarina (UDESC), três fatores explicam os holofotes sobre o Butantã.

O primeiro fator foi uma revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, em 2023, que ampliou de 600 para 700 metros as áreas ao redor de estações de metrô que teriam regras mais favoráveis à construção de empreendimentos.

Isso significa que uma área maior ao redor da estação Butantã, por exemplo, passou a permitir construções maiores, com mais unidades, sem gabarito de altura ou exigência mínima de vagas no estacionamento.

Soma-se a essa mudança na legislação o fato de que, diferentemente de Pinheiros, o Butantã ainda tem terrenos baratos com potencial de valorização. Em um momento em que os juros estão altos, o terceiro fator apontado pelo especialista é que as incorporadoras precisam lançar produtos com tíquetes mais baixos — e isso exige, justamente, terrenos baratos.

“E terreno barato com metrô na porta, hoje, é Butantã, Vila Sônia e Jaguaré”, diz Calvetti. “Eu diria que, mais assertivo do que apontar que o mercado está indo ‘para o Butantã’, seria dizer que está indo atrás de duas estações de metrô até a Faria Lima com terreno pela metade do preço.”

Empreendimentos no Butantã contam com quadras para esportes

A segunda etapa do projeto será lançada em 2027, com dois apartamentos por andar e área das unidades residenciais de 240 m². Ambos terão panorâmica para a Marginal Pinheiros e para o Jockey Club.

“Nos dois casos, o wellness (área comum) será completo. O primeiro terá quadra de beach tênis, e o outro terá quadra de tênis oficial”, conta Carvalho.

O empreendimento da Diálogo Engenharia tem na região o projeto chamado Vértice Butantã, que tem VGV de R$ 450 milhões. Segundo os resultados financeiros da companhia, cerca de 60% das unidades já foram vendidas.

“Colocar as pessoas para morar em uma região de alto valor agregado com uma entrada que facilita a compra nos dá grande satisfação. Não é só um discurso vazio. Quando criamos a linha Viva Benx, queríamos que as pessoas tivessem condições de morar perto do trabalho, ter um deslocamento fácil pela cidade, acesso a serviços, comércios e lazer. Isso deveria ser um direito para todos”, afirma o diretor de novos negócios na Benx, Renato Galvão.

De acordo com o executivo, um dos pilares fundamentais para a escolha do terreno foi a proximidade com a Linha 4-Amarela do metrô, estando a poucos passos da estação. A localização também facilita o deslocamento para outras regiões via sistema de ônibus e ciclovias.

Imóveis corporativos também chegaram ao Butantã

Para Mariana Hanania, gerente de pesquisa na consultoria imobiliária Newmark, o mercado corporativo da região ainda é considerado incipiente, composto por apenas 7 edifícios que somam cerca de 97 mil m² de estoque — volume 44% inferior ao menor estoque entre as regiões consolidadas de São Paulo, representado pelos Jardins.

“Desde a entrega do primeiro edifício, em 1996, a evolução do estoque ocorreu de forma gradual, com média anual de 3.224 m². No entanto, esse ritmo foi intensificado no ciclo mais recente, entre 2013 e 2025, quando a média anual de novas entregas praticamente dobrou, alcançando 6.605 m²”, afirma Mariana.

A consultoria estima que a taxa de vacância dos edifícios corporativos no bairro esteja em 20%, um patamar elevado. Porém, o motivo apontado para isso é o volume de novos prédios que foram entregues no final do ano passado e ainda não tiveram todos os seus espaços ocupados.

O preço médio de locação mensal de escritórios no bairro está em R$ 122 por metro quadrado, com variação entre R$ 85 e R$ 155.

“Nesse contexto, o Butantã se apresenta como uma alternativa relevante diante da baixa disponibilidade de áreas em regiões vizinhas mais maduras, como Pinheiros, Faria Lima e Itaim Bibi, que encerraram o segundo trimestre com taxas de vacância de 7,4%, 7,0% e 9,3%, respectivamente”, afirma Mariana.

Segundo levantamento da Newmark, a ocupação dos edifícios corporativos do Butantã é especialmente composta por empresas do setor de serviços, com destaque para segmentos de tecnologia, publicidade e propaganda e jurídico.

O transbordo da valorização imobiliária de Pinheiros para o Butantã é também refletido no nome de um dos edifícios corporativos do bairro, chamado Pinheiros One, novo nome do antigo prédio da sede da Odebrecht.

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Terrenos já são escassos no bairro

Apesar da expansão de Pinheiros para o Butantã em busca de novos espaços para empreendimentos imobiliários, o bairro não tem tantos terrenos disponíveis nas áreas mais desejadas, como no entorno do metrô ou perto da Marginal Pinheiros.

Essa restrição de espaço está atrelada a alguns cartões postais do bairro. A Universidade de São Paulo (USP), Instituto Butantan, Hospital Universitário da Universidade de São Paulo (HU/USP) e outras áreas de proteção ocupam fração enorme do distrito e nunca entram no mercado.

“Isso trava a extensão máxima da transformação e concentra toda a pressão em poucos corredores (Vital Brasil, Corifeu, Francisco Morato)”, diz Calvetti. “O Butantã é loteamento residencial fragmentado, com muitas vilas protegidas. Remembrar é mais lento e mais caro.”

Além disso, características do Butantã, com relevo variado, limitam a construção de empreendimentos. Por essas questões, Calvetti não acredita que o bairro deva se tornar uma “Nova Pinheiros”.

“Pinheiros virou centralidade de emprego, e foi isso que puxou o preço. O Butantã tende a se consolidar como bairro residencial denso de alta acessibilidade, servindo polos de emprego externos. É outro modelo econômico e outro patamar de preço”, diz.

Outro motivo é a mudança da lei de zoneamento, que, desde 2024, passou a limitar o gabarito de altura dos prédios em determinadas zonas do bairro. Na revisão do Plano Diretor de 2024, o lado da Av. Vital Brasil que segue em direção à Marginal Pinheiros deixou de ter esse benefício. Segundo Izuka, da Binswanger, isso deve frear novos projetos de grande porte nessa área.

Calvetti vê com preocupação a limitação do gabarito de altura sem observar, também, o coeficiente de aproveitamento (CA). Ou seja, a regra que determina quanto de área construída um terreno poderá ter.

“Restrição de gabarito pura entrega um prédio pior, não menos prédio”, diz. “Restrição de altura é política de paisagem, não política habitacional. Confundir as duas é o erro mais comum do debate.”

Quem ganha e quem perde com a expansão imobiliária do Butantã?

Para quem já tem terrenos ou imóveis no Butantã, o efeito dessa expansão imobiliária sobre os preços vai depender da localização.

Lotes dentro da Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), onde se permite um maior potencial construtivo, como nas regiões ao redor da Estação Butantã, tendem a ter ganho patrimonial forte. Principalmente, aqueles “remembráveis”, que podem ser unidos a terrenos vizinhos.

“O ativo deixa de valer como imóvel e passa a valer como insumo de incorporação”, afirma Calvetti.

Já apartamentos antigos dentro da ZEU devem apresentar ganho patrimonial moderado, já que o imóvel perde competitividade frente a novos lançamentos.

As regiões mais sensíveis, com potencial baixo ou nulo de ganhos, são aquelas no “miolo” do bairro. Essas zonas estão mais afastadas dos eixos em que a legislação permite construções maiores e facilitadas. Para essas, a expansão imobiliária deve ter efeito ambíguo.

“Valoriza pela externalidade positiva (comércio, serviços) e perde pela negativa (sombra, tráfego, obra por três anos). Preço sobe, qualidade percebida cai”, aponta Calvetti.

Para o especialista, inquilinos e comércio local são os que perdem, uma vez que o aluguel sobe antes do preço de venda e atividades de baixa margem por m², como padarias, oficinas e papelarias, são substituídas por usos de alta margem.