Bairros planejados se multiplicam pelo País com projetos que duram décadas e faturam bilhões

Em meio aos desafios causados pelo crescimento desordenado das grandes cidades, empresas estão investindo bilhões de reais para criar bairros planejados. Nas últimas décadas, o número de projetos cresceu, apoiado pela entrada de grandes incorporadoras e a promessa de maior qualidade de vida. O movimento, no entanto, levanta dúvidas sobre a infraestrutura dos municípios e a formação de bolhas.

Neste modelo, as empresas atuam como gestoras e curadoras no desenvolvimento de um bairro. Elas assumem funções da prefeitura e decidem, por exemplo, onde serão as áreas residenciais e as comerciais, quais prédios deverão ser construídos e onde, em quais áreas ficarão os loteamentos, praças, pontos de ônibus e estradas. Ou seja, ao contrário de condomínio fechado, os bairros planejados são abertos.

Para manter o padrão de qualidade, as desenvolvedoras também fundam uma associação de bairro. Os moradores contribuem contratualmente com um valor financeiro mensal, obrigação averbada à matrícula do imóvel no momento da compra, para a manutenção das áreas públicas, incluindo segurança, mobiliário, coleta de lixo e até troca de lâmpadas.

Longo prazo, faturamento alto e profissionalização

À frente de três projetos de bairros planejados já lançados no Brasil, a Idealiza Cidades nasceu ao observar o potencial financeiro que este tipo de projeto pode alcançar. Lançado em meados de 2015, o Parque Una Pelotas ocupa um terreno de cerca de 180 mil metros quadrados em Pelotas, a cerca de 250 km de Porto Alegre (RS).

O bairro engloba prédios residenciais, comércios, pista de caminhada, quadras poliesportivas, anfiteatro, playground e um hub corporativo com sete torres. Até o momento, 16 torres já foram entregues e outras quatro estão em obras. A expectativa é que ao longo de um período de 25 anos, o VGV total lançado ultrapasse os R$ 3 bilhões.

“É um projeto de capital paciente, com um ciclo de retorno longo e a necessidade de investir muito antes de obter lucro”, diz de Marco. “É um tipo de investimento que só começa a trazer retorno a partir do nono ano, com exposição máxima de caixa por volta dos seis anos, em decorrência de anos de desembolso, consultorias e taxas”, estima o executivo.

Depois do Parque Una Pelotas, a Idealiza Cidades já lançou outros dois projetos: o Parque Una Uberlândia, em 2022, e o Parque Una São José dos Campos, em 2024. Somados, os dois empreendimentos pretendem lançar R$ 20 bilhões em VGV. E a empresa já tem outros dois empreendimentos em fase de aprovação: em João Pessoa (PB) e em São Carlos (SP).

“Procuramos cidades médias, onde encontramos menor competitividade e potencial para margens maiores em comparação a centros onde o mercado imobiliário já está saturado”, explica de Marco. Apoiada nesses princípios, a companhia fechou o ano de 2025 com um faturamento de R$ 436,1 milhões e lucro líquido de R$ 220 milhões.

Movimento histórico

A ideia de bairros planejados não é tão recente. Desde a revolução industrial, grandes companhias desenvolveram modelos semelhantes. A vila de Saltaire, na Inglaterra, foi construída em 1851 para abrigar os trabalhadores de uma fábrica de lã de Sir Titus Salt. Nos EUA, o bairro de Pullman, em Chicago, foi construído na década de 1880 para os funcionários da Pullman Palace Car Company.

Ao longo do último século, a Companhia City implementou loteamentos planejados como o Jardim América, Alto de Pinheiros, Campos Elíseos, Pacaembu e Lapa na cidade de São Paulo.

E um dos empreendimentos mais notáveis entre os bairros planejados é o Riviera de São Lourenço, fundado na década de 1970 em Bertioga, no litoral norte de São Paulo, a cerca de 120 km da capital.

Com quase 9 milhões de metros quadrados, o Riviera de São Lourenço se popularizou como um destino de férias para endinheirados de São Paulo. “Queríamos criar um lugar que fosse o oposto do que estava acontecendo no litoral, especialmente em relação à falta de saneamento básico e segurança”, diz Luiz Augusto, diretor da Sobloco Construtora, empresa à frente do empreendimento.

Augusto calcula que a região tem cerca de 5 mil moradores fixos e 15 mil moradores flutuantes — pessoas que têm imóvel no bairro, mas o ocupam apenas em finais de semana ou feriados.

Quase 80% do empreendimento já está concluído e a perspectiva é de que o restante seja finalizado nos próximos 15 anos, o que incluirá a entrega de áreas para habitação, a construção de um hotel cinco estrelas e uma marina, duas ampliações do shopping, a criação de novas áreas comerciais e a instalação de um hospital.

“A associação não substitui o poder público, mas atua como complemento”, afirma o executivo. Os cerca de 13 mil associados pagam uma mensalidade média de R$ 700. “Você sente que a comunidade é planejada no instante em que entra nela. Tem paisagismo, calçadas limpas, pessoas caminhando em ruas tranquilas”, acrescenta Augusto.

Bolhas sociais e desafios de integração

Com regras rígidas e uma estrutura condominial, os bairros planejados em geral se destacam por conseguirem fornecer espaços públicos qualificados.

“Por serem planejados desde a concepção e a construção, eles conseguem se atentar para questões da cidade que os bairros de ocupação espontânea não conseguiram resolver”, explica Danielle Santana, presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil — SP (IABsp) e professora da Escola da Cidade.

Em contrapartida, a professora argumenta que esses bairros tendem a se consolidar como organismos à parte da estrutura das cidades. “A grande maioria é de bairros exclusivamente residenciais, pouco inseridos na malha urbana de transporte público, com pouco comércio e serviços. Também costumam demandar muito dos bairros vizinhos”, comenta a urbanista.

De fato, a maioria dos bairros planejados privados em desenvolvimento no Brasil é direcionada a uma elite financeira, vide as mansões de Jurerê Internacional (SC) ou os apartamentos de luxo no Viva Park Porto Belo (SC). “É uma lógica de subúrbio americano, que atrai um público mais rico, interessado em segurança e que deseja se afastar dos desafios de viver na cidade”, diz.

“São bairros fortificados e com muros, que podem ser físicos ou simbólicos, e ocupados por uma única parcela da sociedade”, afirma Santana. “Além disso, podem gerar graves problemas de trânsito e transporte nas regiões em que são construídos.”

Bairro planejado para segmento econômico

Na contramão dos bairros voltados à alta renda, o maior projeto da história da MRV é um bairro planejado para o segmento econômico. Lançado no final de 2023 em um terreno de 1,7 milhão de metros quadrados, o Cidade Sete Sóis Pirituba tem um VGV estimado de R$ 4 bilhões e um plano de execução de mais de 20 anos de duração.

“O bairro é um organismo vivo. Não é possível mudar uma avenida de lugar, mas pode ser que, em alguns anos, a gente repense produtos, mude a destinação pensada para um terreno. Ele evolui”, afirma Camila Fiuza, diretora de desenvolvimento imobiliário da MRV. “O foco está na experiência de vida a longo prazo, desde a primeira infância.”

A linha Sete Sóis engloba seis empreendimentos em diversas regiões do País, incluindo São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador e Campinas. O planejamento dessas vizinhanças passa pelo posicionamento das avenidas principais, estradas para o transporte público, ciclovias, praças, lojas e diversas torres de apartamentos. O foco é em famílias enquadradas no programa Minha Casa, Minha Vida.

O Sete Sóis Pirituba, por exemplo, é voltado para famílias da faixa 2 (de R$ 2,85 mil a R$ 4,7 mil) e 3 do MCMV (até R$ 8,6 mil). Com oito torres já lançadas, o empreendimento tem a primeira entrega de chaves prevista para o primeiro semestre de 2026. No total, serão 11 mil apartamentos em mais de 65 condomínios e capacidade para 30 mil pessoas.

“Queremos mostrar que, apesar da renda mais baixa, é possível sair do aluguel e morar em um ambiente urbanístico planejado”, diz Fiuza. O retorno estratégico deste tipo de negócio também se vale da recorrência. Em um ambiente de crise de mão de obra, manter um negócio duradouro ajuda a mitigar riscos.

A concentração de obras em um mesmo local por um longo prazo e em larga escala permite criar uma “fábrica” de produção, mantendo os funcionários no mesmo local por anos, o que ajuda a reter os profissionais e segurar os custos. “Esses projetos são um pulmão para a companhia”, sintetiza a executiva.

No entanto, ela diz que esses projetos são construídos em parceria com a prefeitura. Entre autorizações e burocracias, o Sete Sóis Pirituba, por exemplo, demorou cerca de 10 anos para ser legalizado e as obras começarem. “Precisamos seguir diversas diretrizes dos municípios”, afirma.

Critérios técnicos e retornos municipais

Não basta comprar um terreno para construir o seu próprio bairro. No Brasil, existe um arcabouço jurídico específico para o tema que envolve a adaptação do projeto ao Plano Diretor do Município, à lei de zoneamento e às regras de licenciamento ambiental.

Além disso, são necessários estudos ambientais e de impacto da vizinhança, o incorporador precisa se preparar para realizar compensações à cidade. Esses empreendimentos precisam atender demandas como a pavimentação das ruas, criação de sistemas de água, esgoto e drenagem e estruturação de áreas públicas, além de atender critérios como perfil de renda, retorno ambiental e a formação de uma associação de moradores.

Em São Paulo, a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) informa que a implantação exige o cumprimento de requisitos urbanísticos, ambientais e legais previstos nas legislações federal, estadual e municipal. Entre as exigências estão a aprovação do parcelamento do solo, compatibilidade com o Plano Diretor Estratégico, termos de compromisso ambiental e aprovação do alvará de Loteamento.

No caso do Cidade Sete Sóis Pirituba, por exemplo, foram estabelecidas como contrapartidas a destinação de 65% da gleba para áreas públicas, como áreas verdes e de preservação permanente, equipamentos públicos, sistema viário e áreas de lazer. Em nota, a Prefeitura afirma que também demandou a implantação de infraestrutura urbana para mitigar impactos ambientais e urbanísticos decorrentes de sua implantação.