Santana, tradicional reduto de alto padrão na zona norte de São Paulo, vive um fenômeno curioso no mercado imobiliário atual. Edifícios icônicos estão perdendo valor de venda para compensar gastos fixos elevados.
O grande vilão dessa história é o valor do condomínio, que em muitos casos ultrapassa a marca de R$ 2 mil mensais. Esse custo fixo assusta novos compradores e reduz a liquidez de apartamentos espaçosos.
Especialistas apontam que a idade das construções e a necessidade de reformas estruturais urgentes pressionam o orçamento dos moradores e influenciam o preço final, conforme divulgado pelo Estadão.
O impacto das taxas de condomínio nos preços dos imóveis em Santana
Segundo o índice FipeZap, de dezembro de 2022 a junho de 2026, o preço médio do metro quadrado em São Paulo subiu 18,2%. Em Santana, o aumento foi menor, de 14,3%, ficando em R$ 9.023.
Um levantamento da plataforma QuintoAndar com 330 anúncios revelou que o preço médio dos imóveis à venda no bairro é de R$ 1,8 milhão, mas quase todos possuem taxas de condomínio acima de R$ 2 mil.
O principal problema associado ao alto valor da taxa é a liquidez reduzida. Mesmo com crédito aprovado, o comprador hesita em assumir uma dívida mensal alta e vitalícia, que sofre reajustes constantes.
Prédios antigos e o desafio da manutenção estrutural
Grande parte dos edifícios de Santana foi construída entre as décadas de 70 e 80. Com prédios de 37 a 56 anos, os custos de manutenção e mão de obra tendem a encarecer drasticamente para os proprietários.
Para o advogado Felipe Faustino, o condomínio antigo é como um carro usado, o custo sobe com o tempo. Tubulações de cobre e sistemas elétricos defasados são obstáculos técnicos que exigem grandes investimentos.
“Se o custo do condomínio é de R$ 100 mil por mês e a arrecadação é de R$ 90 mil, alguma conta não será paga. Por isso, o morador adimplente acaba tendo de pagar essa conta de inadimplência”, afirma Faustino.
A comparação com Higienópolis e o potencial de valorização
Valter Caldana, professor do Mackenzie, acredita que a desvalorização é transitória. Ele compara Santana ao bairro de Higienópolis, que também enfrentou um período de baixa devido à idade dos seus imóveis.
No passado, quem comprava apartamentos antigos em Higienópolis era visto com desconfiança. Hoje, a região é uma das que mais agregou valor em São Paulo, servindo de exemplo para o futuro ciclo de Santana.
A solução para esses edifícios pode estar no retrofit e em reformas profundas. Caldana sugere que a prefeitura de São Paulo deveria facilitar planos de financiamento para modernizar essas edificações antigas.
Lançamentos modernos e o futuro da região
Enquanto os prédios antigos sofrem, os novos lançamentos em Santana seguem valorizados. Em 2026, a estimativa para o preço médio do metro quadrado em novos apartamentos no bairro é de R$ 12,5 mil.
Para reduzir os custos mensais, muitos condomínios estão adotando portarias eletrônicas. Essa tecnologia pode gerar uma economia de 20% a 30% na taxa condominial, atraindo quem busca custos mais baixos.
O mercado de segurança eletrônica deve faturar até R$ 19 bilhões em 2026. “Não estamos mais falando apenas de crescimento, mas de uma sofisticação impulsionada pela tecnologia”, diz Selma Migliori, da Abese.
A fonte original é o Estadão | As Últimas Notícias do Brasil e do Mundo.
