Nova sede do governo no centro de SP prevê fim do Terminal Princesa Isabel; entenda
O diretor-presidente da Companhia Paulista de Parcerias, Edgard Benozatti Neto, explica como será substituição de terminal de ônibus. Crédito: Estadão
Os projetos de revitalização dos Campos Elíseos, no Centro de São Paulo, têm aumentado o interesse das incorporadoras pela região. Algumas já vinham explorando o mercado imobiliário por ali e decidiram acelerar o passo. Outras estão sendo atraídas pelas promessas de mudanças.
A transformação da área central da capital paulista virou uma das principais bandeiras do governador Tarcísio de Freitas (Republicanos). A principal iniciativa envolve a construção da nova sede do governo, projeto levado a leilão com sucesso em fevereiro.
O novo complexo terá investimentos de R$ 6 bilhões para construção de sete prédios de escritórios no entorno da Praça Princesa Isabel até 2031. Quando pronto, reunirá 22 mil servidores públicos, com a expectativa de estimular o comércio e a habitação na vizinhança.
Entorno da Praça Princesa Isabel será transformado Foto: Fábio Vieira/Estadão
Outra promessa é o reassentamento dos moradores da Favela do Moinho. Segundo o governo estadual, mais de 80% das famílias já deixaram o local, onde serão construídos um parque público e uma estação de trem, com entregas estimadas para 2032. Outro passo foi a dissolução da Cracolândia.
Esse “pacote de revitalização” serviu como um sinal para as incorporadoras. “Há muito interesse do mercado imobiliário. A demanda já vem crescendo e vai crescer ainda mais com as notícias recentes”, afirma o presidente executivo do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Ely Wertheim.
Segundo ele, a busca por terrenos nas imediações dos Campos Elíseos aumentou há cerca de dois a três anos, com algumas incorporadoras se antecipando aos projetos públicos desse “pacote”. A tendência é que o interesse aumente com o avanço dos investimentos na infraestrutura urbana.
“Eu acredito que, nos próximos meses, vamos ver anúncios de mais lançamentos. Essas notícias (de revitalização) vão ser usadas no marketing dos empreendimentos para mostrar aos compradores de imóveis como a região vai ficar melhor para se morar”, estima o presidente do Secovi-SP.
Quem aposta em projetos no local
A companhia que mais aposta na região é a Plano & Plano, dona de quatro terrenos por ali, dentro do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). “Vimos o desenvolvimento da paisagem e fomos adquirindo esses terrenos. A maioria foi comprada em 2020 e 2021, identificando os ‘pulos’ que iriam acontecer pela frente”, diz a diretora de incorporação, Renée Silveira. “Hoje estamos visitando terrenos que antes não conseguíamos entrar porque estavam dentro da Cracolândia.”
A aposta da Plano & Plano não se baseou só em promessas, mas também em ações efetivas, como o Plano de Intervenção Urbana (PIU) sancionado pela Prefeitura em 2022. Ele concedeu isenção de outorga onerosa para empreendimentos voltados à habitação social na região central. A outorga é a taxa para se construir acima do limite básico de cada terreno. Sem esse custo, foi possível viabilizar novos projetos, observa a diretora.
Um levantamento de mercado feito pela companhia apurou que os lançamentos anuais nos Campos Elíseos saíram de zero, em 2020, para 1.825 em 2025 (veja tabela abaixo). Portanto, o mercado imobiliário ali já evoluiu nos últimos anos.
Empresas que esperam a revitalização andar
Enquanto algumas incorporadoras já se mobilizam para lançar empreendimentos nos Campos Elíseos e no entorno, apostando na revitalização dos bairros, outras empresas optam por aguardar as promessas se concretizarem antes de fechar novos negócios. Esse é o caso da Setin, uma das pioneiras da nova geração de empreendimentos no Centro de São Paulo.
A empresa ficou famosa pelos residenciais compactos, com muitos itens de condomínio nas regiões da República, Vila Buarque e Campos Elíseos. Mas, há cerca de um ano, a Setin suspendeu novos projetos no Centro devido à insegurança. A empresa entregou em 2025 seu último residencial por ali, situado na Av. Rio Branco. “Pouco tempo depois, surgiu uma ‘minicracolândia’ bem em frente. Como meu cliente se sente ao chegar à própria casa? Fica ruim”, relata o fundador, Antônio Setin.
O empresário elogia as iniciativas do governo e vê potencial para voltar a investir no Centro, mas prefere deixar isso para o médio a longo prazo, quando seus clientes voltarem a sentir confiança na região. “Eu acredito que a gestão estadual será assertiva nos projetos como a sede do governo, mas só lançarei um empreendimento de novo ali quando ver a obra andando”, conta. “Aí sim o público vai sentir que é um caminho sem volta.”
O diretor de relações com investidores da imobiliária Lopes, Cyro Naufel, concorda que a revitalização do Centro tem potencial para destravar novos investimentos na região. Embora já tenha atraído algumas empresas, está longe de haver uma corrida. “Acredito que isso se deva ao sentimento de espera por parte dos incorporadores, buscando ter certeza da viabilidade e do sinal verde dos projetos públicos para essa região”, avalia Naufel. “Com a evolução deste projeto e a certeza das mudanças, a tendência será, sim, de uma busca maior de terrenos e moradias.”
A Setin também cobra mais incentivos públicos, como liberação de pagamento de outorga para empreendimentos residenciais de médio e alto padrões, além de prédios comerciais. Hoje, o incentivo vale apenas para habitação de interesse social. “Se quiserem ver apartamentos maiores, de dois e três quartos, precisa ter incentivo”, diz. Ele argumenta que o Centro não é a primeira escolha para os compradores de imóveis. Portanto, as empresas não conseguem praticar preços que garantam uma margem mais folgada de lucro como em bairros mais nobres, o que trava novos projetos nessa categoria.
Promessa de revitalização inflaciona aluguéis
O anúncio da transferência da sede do governo paulista para os Campos Elíseos já elevou os valores dos aluguéis pedidos na região, enquanto os preços de vendas ainda não se mexeram. Esse movimento é um sinal de que as pequenas transações reagiram às promessas de revitalização do bairro, com donos de imóveis testando aluguéis mais altos. Já os grandes investimentos ainda tratam o assunto com cautela.
Essa é a constatação de um levantamento do Grupo OLX (dono dos portais ZAP, Viva Real e OLX) realizado com exclusividade para o Estadão/Broadcast. A pesquisa verificou o comportamento dos anúncios de locação e venda de imóveis nos últimos 12 meses, no raio de um quilômetro ao redor da futura sede administrativa e na região central da cidade como um todo.
O resultado foi que o valor pedido do aluguel residencial ao redor da futura sede subiu 21% no acumulado dos últimos 12 meses, bem acima do nível da região central, que teve uma alta média de apenas 5% no mesmo período. “A locação é uma transação de menor desembolso, menor comprometimento de renda. É onde o choque aparece primeiro nos preços”, afirma o gerente de Inteligência Imobiliária do Grupo OLX, Coriolano Lacerda.
Já os preços de vendas dos imóveis residenciais permaneceram praticamente os mesmos. Os valores pedidos nos entornos da futura sede cresceram 4% nos últimos 12 meses, apenas acompanhando a inflação, sem ganho real. O patamar está bem próximo da média geral do Centro, com alta de somente 3%.
Portanto, nem o leilão da nova sede do governo, nem as promessas de construção de parque público e estação de trem na vizinhança surtiram efeito até agora nas transações imobiliárias de valores maiores. “Isso quer dizer que o mercado demonstra uma cautela. A valorização de 4% na microárea indica que o ‘prêmio’ pela nova sede ainda não foi totalmente precificado nos negócios”, aponta Lacerda.
O levantamento da OLX mostra que os preços de venda nos Campos Elíseos estão defasados em comparação à média da região central. O preço de venda no raio de 1 quilômetro permanece estável, na faixa de R$ 7 mil a R$ 8,5 mil/m², faixa bem abaixo da média do Centro, de R$ 11 mil/m².
Isso significa que há espaço para valorização. Mas, para isso acontecer, é preciso que os investimentos prometidos na infraestrutura urbana se transformem em realidade, de fato. “A expectativa é a de que haja aumento no preço de venda na medida em que houver concretização das mudanças no centro, porque isso vai dar mais confiança de que a revitalização é real”, estima Lacerda.
Fonte: Estadão | As Últimas Notícias do Brasil e do Mundo
