A cidade de São Paulo vive um momento de contrastes no mercado imobiliário, com um volume recorde de unidades disponíveis. Atualmente, a capital paulista soma 117 mil imóveis novos em estoque, segundo dados da Brain Inteligência Estratégica.
Enquanto o programa Minha Casa, Minha Vida impulsiona as vendas em regiões populares, o segmento de classe média e os apartamentos de luxo enfrentam um ritmo de escoamento mais lento em certas áreas da cidade.
O levantamento revela que a localização e o perfil do imóvel são determinantes para o tempo de negociação, que pode variar drasticamente entre as zonas da capital, conforme divulgado pelo Estadão.
Análise do mercado de imóveis novos em estoque em São Paulo
Pinheiros lidera o volume de unidades paradas
De acordo com o levantamento, o distrito de Pinheiros é o que possui o maior número de apartamentos novos aguardando um comprador, totalizando mais de 3,4 mil unidades sem venda, o que reflete o alto ritmo de lançamentos na região.
Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, explica que a região concentra projetos de altíssimo padrão, com valores entre R$ 8 milhões e R$ 12 milhões. Segundo ele, “o mercado atingiu o topo do que ele é capaz de absorver” nesse setor específico.
Apesar do volume, especialistas indicam que é mais fácil viabilizar projetos de luxo do que unidades voltadas para a classe média, já que os custos de construção e taxas são absorvidos com maior facilidade no preço final do imóvel.
Velocidade de venda varia conforme o bairro
A pesquisa mostra que o tempo médio para vender um lançamento em São Paulo é de 8,8 meses. No entanto, na Barra Funda, o prazo cai para apenas 4,9 meses, impulsionado pelo sucesso de vendas de unidades econômicas.
Em contrapartida, na Vila Clementino, um apartamento novo pode levar até 21,1 meses para ser comercializado. Esse prazo longo é característico de bairros com maior oferta de unidades voltadas para o público de padrão médio.
Para Rodger Campos, pesquisador do Insper Cidades, o desempenho deve ser analisado individualmente. Ele cita que “o estoque precisa ser analisado de acordo com a velocidade de vendas de cada região e de cada tipo de imóvel”.
Os desafios do segmento de classe média
O grande gargalo atual dos imóveis novos em estoque está nas unidades de classe média, geralmente entre 60 e 120 metros quadrados. Esse tipo de produto tem encontrado dificuldades para se ajustar ao orçamento dos consumidores.
Unidades compactas, focadas em investidores, ainda apresentam saída rápida. Paulo Petrin, da One Innovation, relata que nesses casos a negociação é objetiva, focada na “projeção de retorno com aluguel”, diferentemente dos imóveis familiares.
Atualmente, apenas 10,4% dos apartamentos em estoque possuem três ou quatro dormitórios. Esse modelo de planta quase desapareceu dos novos lançamentos devido à complexidade de viabilização financeira para as famílias paulistanas.
O que define um imóvel como encalhado?
Não há um consenso sobre quando um imóvel é considerado encalhado. Para a Brain, isso ocorre após 48 meses à venda. Sob esse critério, menos de 10 mil unidades estariam nessa situação, representando 7,6% do total dos imóveis novos em estoque.
Já para outros analistas, o sinal de alerta surge quando o projeto não atinge 30% de vendas já no lançamento. Atualmente, o mercado se mantém aquecido, pois tanto o número de lançamentos quanto o de vendas continuam em trajetória de alta.
Outro fator que afasta a ideia de uma crise de oferta é a valorização dos aluguéis, que subiram 5,53% em um ano. Em um cenário de excesso real de unidades sobrando, a tendência natural seria uma queda nos preços das locações residenciais.
A fonte original desta notícia é o Estadão, e você pode conferir a matéria completa em: Estadão | As Últimas Notícias do Brasil e do Mundo
