As plataformas de locação de curta temporada, como Airbnb e Booking.com, que prometiam facilidades e oportunidades de rendimento, estão agora sob intenso escrutínio no Brasil. O que começou como uma forma simples de alugar um quarto ou uma casa, transformou-se em um mercado complexo e altamente profissionalizado.
Essa evolução trouxe consigo uma série de desafios, incluindo tributação específica, limites operacionais e novas regras municipais. Investidores e empresas se veem diante de um cenário de adaptação, com questionamentos sobre a rentabilidade e a própria legalidade de certas operações.
A crescente pressão regulatória tem gerado um debate multifacetado, abrangendo desde impactos urbanísticos e concorrenciais até questões sociais ligadas ao direito à moradia, conforme divulgado pelo Estadão.
Um Novo Cenário para o Aluguel por Temporada no Brasil
O Cerco no País e a Polêmica em São Paulo
O mercado de aluguel por temporada, que antes era desregulamentado, está sob a mira de órgãos fiscalizadores em todo o Brasil. Em São Paulo, o tema ganhou destaque na Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) que investiga fraudes em Habitações de Interesse Social (HIS).
Vereadores acusam que unidades destinadas a famílias de baixa renda, construídas com incentivos municipais, estariam sendo adquiridas por investidores. Estes imóveis seriam, então, disponibilizados para locação temporária em plataformas como Airbnb e Booking.com.
Bianca Tavolari, professora de Direito da FGV SP, critica a situação: “É a produção de renda de imóveis por meio da captura de dinheiro público que era endereçada por uma política pública para os mais vulneráveis”. A Secretaria Municipal de Habitação (Sehab) confirma a vedação desse tipo de locação.
A Sehab já solicitou às plataformas a adoção de mecanismos de controle para impedir anúncios de unidades HIS e HMP, com 107 processos em andamento investigando o uso irregular. O Airbnb, através de sua diretora Carla Comarella, afirmou que removerá os anúncios mediante envio de uma lista oficial de endereços pela Prefeitura.
Pressão Regulatória Aumenta: Legislação Atual e Novas Regras
O cenário de endurecimento regulatório não se restringe a São Paulo. O Rio de Janeiro, por exemplo, discute a criação de um cadastro oficial para anfitriões. Medidas similares estão em debate em diversas cidades turísticas como Florianópolis e Fortaleza, buscando regulamentar o aluguel por temporada.
Em Salvador, a Secretaria da Fazenda já identificou milhares de imóveis em plataformas e implementou a cobrança de Imposto sobre Serviços (ISS) para locações temporárias. O objetivo é assegurar concorrência leal com hotéis e pousadas, que sempre cumpriram suas obrigações tributárias.
Juliana Bueno, advogada imobiliária, destaca o “vazio regulatório no segmento”. Segundo ela, a Lei do Inquilinato é antiga e não condiz com a realidade das plataformas digitais. Condomínios e municípios, portanto, estão criando as próprias regras para essas novas relações.
A Reforma Tributária, a nível federal, já equipara locações de até 90 dias a serviços de hotelaria para fins de IBS e CBS, caso o proprietário tenha mais de três imóveis e receita anual acima de R$ 240 mil. Isso sinaliza uma maior formalização do setor.
A advogada alerta para o risco de mudanças regulatórias impactarem o valor e o uso dos imóveis, pois “um imóvel para moradia, que perde a sua natureza residencial, certamente será desvalorizado, com a alta rotatividade, risco de segurança e convivência, desgaste das áreas comuns e falta de cuidado dos hóspedes temporários”.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em 2021 que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem restringir locações por plataformas. Muitos já exigem registro de hóspedes e comunicação à portaria, refletindo a necessidade de adaptação.
Impactos de Longo Prazo da Locação Temporária no Mercado Imobiliário
A conversão de moradias residenciais em alojamentos turísticos de tempo integral é uma preocupação crescente. Especialistas apontam que essa dinâmica reduz a oferta para residentes locais e pressiona os preços de aluguéis para cima, impactando a população.
Um relatório recente, intitulado A ameaça dos aluguéis de curta duração aos sistemas globais de habitação (Housing Justice Data Lab), sugere que o Airbnb facilita a especulação imobiliária. A análise para o Brasil indica que ao direcionar moradias para visitantes com maior poder aquisitivo, a competição por moradia se torna desigual.
Fernando Calvetti, professor da Udesc, explica que a plataforma “reduz os custos de transação da locação de curta temporada para próximo de zero, tornando-a acessível a qualquer proprietário”. Isso cria um prêmio de rendimento que eleva os preços de mercado.
Calvetti ressalta que esse efeito não é uniforme, pois, “ao mesmo tempo em que encarece a vida local, o Airbnb também dá maior capilaridade ao dinheiro do turista”. Isso pode beneficiar pequenos comércios em regiões sem hotéis tradicionais.
Contudo, o modelo de locação por noite permite ajustes rápidos de preços em períodos de pico, tornando o aluguel de curto prazo mais rentável para proprietários do que contratos residenciais de longo prazo. Isso também impulsiona o setor da construção civil, que se adapta a novas tipologias de investimento.
Um Mercado Estratégico em Transformação e a Posição das Plataformas
O Brasil é um dos mercados globais mais importantes para o Airbnb, com Copacabana, no Rio de Janeiro, abrigando a maior concentração de anúncios na plataforma em todo o mundo. A empresa opera em mais de 58% dos municípios brasileiros, conforme o relatório da Housing Justice Data Lab.
A empresa registrou um aumento significativo nas reservas e novos usuários, resultado de investimentos para se adaptar à realidade brasileira, como métodos de pagamento locais. O Airbnb defende que a locação por temporada é uma atividade prevista na Lei do Inquilinato e protegida pelo direito de propriedade.
A companhia argumenta que propostas muito restritivas podem impactar milhares de anfitriões que dependem dessa renda como complemento. Ela afirma não haver evidências de que o aluguel por temporada seja responsável pelo aumento dos preços de locação tradicional.
O Airbnb reforça que regulamentações muito burocráticas não aliviaram problemas de habitação em casos anteriores. A empresa busca diálogo constante com governos e parceiros para fortalecer o turismo e apoiar o desenvolvimento responsável do aluguel por temporada.
O Booking.com também acompanha as discussões sobre a regulamentação, avaliando as implicações de novas leis e adaptando-se às mudanças. A empresa reitera seu compromisso em operar de acordo com as legislações locais e manter diálogo contínuo com as autoridades.
Fonte: Estadão | As Últimas Notícias do Brasil e do Mundo https://www.estadao.com.br/economia/negocios/mudanca-regulatoria-aluguel-temporada-airbnb-booking/
