Diretor do BC à PF diz que BRB deveria ter identificado fraudes nas carteiras do Master
Em audiência no STF em 30 de dezembro, Ailton de Aquino diz que governança do banco tinha como ter detectado problemas. Crédito: Imagens: STF
BRASÍLIA — O Banco de Brasília (BRB) prepara o lançamento de um fundo de investimento imobiliário (FII) com nove imóveis do Distrito Federal para cobrir os prejuízos deixados pelo Banco Master na instituição.
O fundo deve ajudar a equilibrar o balanço do banco e evitar que a instituição receba um “cartão amarelo” do Banco Central e tenha seus serviços limitados, mas provoca questionamentos entre especialistas.
Procurados, o BRB e o governo do DF não se manifestaram.
O Banco de Brasília (BRB) prepara o lançamento de um fundo de investimento imobiliário (FII) com nove imóveis do Distrito Federal para cobrir os prejuízos deixados pelo Banco Master na instituição. Foto: Joédson Alves/Agência Brasil
No último dia 3, a Câmara Legislativa do Distrito Federal aprovou o projeto do governador Ibaneis Rocha (MDB) autorizando o Executivo a efetuar um aporte no BRB para cobrir o rombo do Banco Master, calculado em R$ 8 bilhões. A proposta foi sancionada e virou lei.
A lei oferece nove imóveis públicos para serem vendidos, transferidos ao BRB, estruturados em um fundo imobiliários e usados como garantia de um empréstimo de até R$ 6,6 bilhões junto ao Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e a outros bancos privados.
São oito imóveis de propriedade do governo do DF e um terreno da (Terracap) da Companhia Imobiliária de Brasília, estatal controlada pelo DF com participação da União. A lista inclui terrenos vazios, um complexo erguido para ser a sede do governo distrital – porém, não utilizado – e edificações que funcionam como sede de empresas públicas.
O governo distrital quer oferecer os imóveis para a criação de um fundo imobiliário e buscar um empréstimo de R$ 3,3 bilhões do FGC. O BRB chamou os acionistas para uma assembleia na quarta-feira, 18, quando pretende aprovar o plano. O banco tem até o dia 31 de março para apresentar o balanço financeiro de 2025 e expor o tamanho do rombo do Master.
Imóveis enfrentam questionamentos jurídicos
Como o Estadão mostrou, os imóveis estão cercados de entraves jurídicos. O Centro Administrativo do Distrito Federal (Centrad), por exemplo, construído para ser a sede do governo distrital, nunca foi usado e é objeto de processos judiciais envolvendo indenizações, obras não pagas e a própria titularidade.
A “Gleba A”, da Terracap, fica em uma área de preservação ambiental e o uso é questionado por contrariar normas da companhia e por não ter passado por aprovação do Conselho de Administração. O projeto contrariou dois pareceres jurídicos da Procuradoria-Geral do DF que apontaram entraves legais.
Fundo resolve capitalização, mas provoca questionamentos entre especialistas
Segundo especialistas ouvidos pelo Estadão, o fundo resolve um problema de capital do BRB na largada, pois o valor dos imóveis passa a fazer parte do patrimônio do banco, antes mesmo de investidores aplicarem no fundo ou dos bens começarem a gerar rendimento, cobrindo assim o prejuízo deixado pelo Banco Master.
“É um típico salvamento do banco, mas que, ao invés de dinheiro, estão injetando imóveis que são do poder público para um banco que é público também. É a única saída para salvar o banco sem injetar dinheiro”, diz Telemaco Genovesi, sócio da Carmel Capital, gestora de recursos financeiros.
Por outro lado, o fundo provoca uma série de questionamentos. Um deles diz respeito à governança. “Se pegar, por exemplo, um terreno de R$ 25 milhões e passar para o fundo por R$ 15 milhões, alguém está perdendo dinheiro e, nesse caso, é a população. Por outro lado, se ele coloca um ativo muito mais valorizado do que pode acontecer, o fundo imobiliário tem menos rentabilidade”, afirma Genovesi.
Os nove imóveis do projeto foram avaliados em aproximadamente R$ 6,6 bilhões pela Terracap. O valor, porém, está desatualizado. No dia da aprovação do projeto de lei, o governo do Distrito Federal informou que novos laudos estão em fase de elaboração.
O terreno mais caro é a “Gleba A, uma área de 7,16 mil metros quadrados na região conhecida como Serrinha do Paranoá, estimado em R$ 2,3 bilhões – mas o último laudo de avaliação é de seis anos atrás.
Para cada imóvel, novos laudos precisarão ser apresentados para a criação do fundo. Por enquanto, não há nenhuma avaliação independente, formulada por agentes fora do governo, apresentada.
“É preciso ter uma avaliação independente com transparência e blindagem política da operação, mas é difícil prever isso. Qual vai ser essa auditoria independente? A partir de quem vai ser escolhido para essa auditoria teremos a ideia se será um fundo rentável ou não”, afirma Fábio Carvalho, especialista em fundos imobiliários.
Como deve funcionar o fundo
O fundo do BRB funcionaria como um condomínio fechado. Na linguagem do mercado financeiro, isso significa que os cotistas não podem resgatar as cotas antes do encerramento do fundo.
O governo do DF será o cotista inicial e terá ações subordinadas. Ou seja, ele vai assumir os maiores riscos da operação — se o fundo não render conforme o prometido, é esse investidor que perde primeiro. Por outro lado, se o FII performar acima do esperado, esse cotista recebe os lucros maiores.
O BRB tentará atrair agentes privados para as demais cotas, que são chamadas de sênior (ou mezanino). Nesse caso, eles estarão mais seguros, mas, ao mesmo tempo, a rentabilidade ficará limitada.
“É um risco maior para quem tem cotas subordinadas, mas é um risco mais rentável. Se o Distrito Federal não assumisse a cota subordinada, quem ia comprar a cota mezanino? O governo está falando o seguinte: se tiver bronca nessa carteira, eu assumo”, diz o economista Camillo Bassi, pesquisador do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea).
Para Bassi, a decisão da Justiça Federal que barrou o uso de imóveis é um percalço no caminho que precisa ser resolvido com a avaliação correta dos imóveis.
“O fundo imobiliário poderia ser classificado como capital principal do BRB e, como tal, alavancaria o Índice de Basileia (uma espécie de indicador de saúde financeira dos bancos exigido pelo Banco Central). O maior problema é a precificação, pois a Justiça exige e questiona a precificação. É preciso resolver essa situação”, diz o especialista.
Governo Ibaneis monitorou investidores interessados em fundo imobiliário
A reportagem apurou que o governo monitorou investidores interessados, entre eles empresários da construção civil que atuam no Distrito Federal. Um dos potenciais investidores citados é o político e empresário Paulo Octávio, dono de um dos maiores conglomerados empresariais de Brasília.
Antes da aprovação do projeto de lei, ele afirmou ao Estadão que não houve sondagem nem negociação prévia, mas confirmou a intenção de investir no fundo. Agora, não quis comentar.
Segundo a lei aprovada, o BRB poderá ser o administrador do fundo. Para o diretor de conteúdo da Uqbar, plataforma especializada no mercado de capitais, Alfredo Marrucho, o governo do Distrito Federal tenta sinalizar ao mercado que terá “menos poder” no fundo, mas, ao mesmo tempo, servirá como uma barreira contra perdas.
“Em um fundo imobiliário com terrenos na carteira, esse tipo de estrutura não faz sentido porque não há um fluxo de caixa muito bem definido. Esses terrenos vão gerar o quê? Eles vão pagar aluguel? Vai ter desenvolvimento de imóvel corporativo, residencial ou logístico? Não se sabe nada com relação a isso”, diz Marrucho. “Da forma como foi estruturado, o fundo não é atrativo para o mercado como um tudo. Há muitas lacunas para serem solucionadas.”
Fonte: Estadão | As Últimas Notícias do Brasil e do Mundo
