Retrofit vai transformar ex-noviciado centenário no Ipiranga em residencial de luxo

Construído na década de 1920, o antigo Noviciado Nossa Senhora das Graças Irmãs Salesianas, no bairro Ipiranga, se tornará um edifício com apartamentos de alto padrão. O projeto de retrofit idealizado pela incorporadora Alfa Realty, batizado de Alma Mater, prevê a restauração do prédio e a entrega de 51 unidades residenciais.

A cerca de 10 minutos do Museu do Ipiranga, o edifício vai abrigar apartamentos de 33,7 m² a 341,62 m², com o metro quadrado negociado entre R$ 17,5 mil e R$ 20 mil. De acordo com levantamento da startup Loft com base em dados do ITBI, o preço médio do metro quadrado no bairro é de R$ 5,3 mil.

Com assinatura da arquiteta e restauro de Sol Camacho/Raddar e restauro do Estúdio Sarasá, o prédio contará com novas edificações no terreno de 5,4 mil metros quadrados. Duas torres serão erguidas ao redor do noviciado, e é onde serão construídos os apartamentos menores. “Nenhum apartamento será igual ao outro. Temos 10 tipologias, mas mesmo entre elas teremos diferenças”, afirma Camacho.

Nas áreas comuns privadas aos moradores, a incorporadora prevê a entrega de brinquedoteca, coworking, jardins privativos, sala de massagem, sauna e lavanderia.

O projeto também contará com áreas abertas ao público, incluindo uma padaria. A antiga capela será transformada em um centro cultural para receber exposições de arte, eventos e uma agenda de eventos.

Os acessos de moradores e visitantes serão separados, mas Anastassiadis afirma que o público-alvo do empreendimento são pessoas que estejam “abertas à convivência e agitação cultural”.

“Quem não gosta de gente, de conversar ou de música, não venha para cá. Os apartamentos terão isolamento acústico, o acesso ao condomínio é controlado e seguro, mas o projeto é voltado para quem tem essa afinidade de conexão com o mundo”, diz.

O Alma Mater terá ainda 83 vagas em um estacionamento subterrâneo e três lojas, que serão disponibilizadas para locação. As obras devem começar em maio e o empreendimento será entregue 24 meses depois.

Tombamento, abandono e retrofit

A promessa da Alfa Realty é que a restauração vai manter toda a estrutura original do ex-noviciado, incluindo a fachada, telhado, vitrais, piso de madeira e as janelas. Segundo a incorporadora, o retrofit pretende apenas restaurar o que está danificado, resolver problemas de hidráulica e elétrica, e formar os apartamentos.

Tourinho explica que essas 12 instituições foram importantes para estruturar a paisagem urbana de baixa densidade e os gabaritos de altura mais restritivos na região. “A ‘colina histórica’ do Ipiranga é uma área extremamente regulamentada por órgãos de preservação (Iphan, Condephaat e Conpresp), o que impõe restrições severas ao desenvolvimento imobiliário na região”, diz.

“É isso que diferencia este lado do Ipiranga de outras áreas mais verticalizadas”, afirma a urbanista. Na tensão entre os desejos de adensamento urbano e as normativas de proteção do patrimônio, Tourinho enxerga uma proposta de retrofit com bons olhos.

Para ela, é positivo o interesse de uma incorporadora em restaurar o edifício, pois isso ajudaria a interromper o processo de deterioração física e de abandono do bem tombado. No entanto, ela lamenta a destinação para moradias. “Eu preferiria que houvesse mais fruição pública. O uso residencial priva o público de conhecer o edifício por dentro”, diz.

Como o prédio é tombado pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp), toda solicitação de obra, incluindo manutenção e pequenos reparos, deve ser previamente aprovada pelo órgão.

Em nota, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) informou que o alvará que autoriza as obras de retrofit do edifício está atualmente em análise.

Reimaginar o bairro

No século passado, o ex-Noviciado já foi abrigo de noviças, centro de espiritualidade, pensionato para jovens, centro educacional e uma faculdade, mas estava vazio nos últimos anos. Anastassiadis diz que a advogada do grupo de freiras que gerenciava o edifício o procurou. “Havia outros interessados, mas eles queriam demolir o prédio e o tombamento não permitia”, relata.

A ideia inicial do empresário, após a aquisição do imóvel, era alugar o edifício para uma instituição de ensino ou empresa de saúde, mas as propostas não foram concretizadas.

Agora a aposta é no tal quiet luxury. “Esse prédio é para uma pessoa chique, mas não tem nada de dourado”, sintetiza Sol Camacho. “Um prédio tombado vazio não tem valor. Esse projeto é um exemplo do que o bairro pode se tornar”, acrescenta.

A expectativa é que o Alma Mater alcance um Valor Geral de Vendas de R$ 120 milhões.