Mercado imobiliário de luxo dispara em São Paulo e movimenta mais de R$ 28 bilhões em 2025

Enquanto a classe média enfrenta desafios na hora de comprar um imóvel, o alto padrão vive seu apogeu. O mercado de luxo e de superluxo em São Paulo movimentou mais de R$ 28 bilhões em 2025 e o número de apartamentos lançados saltou quase 60%. Esse crescimento é impulsionado por um público menos sensível aos juros altos e por estratégias de atração das incorporadoras.

Dos mais de 146 mil apartamentos vendidos na cidade, 4.090 pertencem ao segmento de luxo e superluxo, de acordo com um levantamento realizado pela consultoria Brain Inteligência Estratégica. O número representa um avanço de 21,5% em relação a 2024, quando 3.365 unidades desses segmentos foram vendidas.

O executivo também destaca o direcionamento das incorporadoras para este perfil de comprador. “O preço do metro quadrado no mercado em geral aumenta levemente acima da inflação, porém é possível subir mais o preço no alto padrão, o que incentiva as empresas a produzirem mais projetos neste segmento”, afirma. “É um setor que só perde para o Minha Casa, Minha Vida”, diz.

Fruto desse ambiente, nasceu o Casa Arbo, empreendimento desenvolvido pela Meta Incorporadora no Jardim Guedala, bairro do Morumbi. Com arquitetura assinada pelo escritório Perkins & Will, o empreendimento tem unidades com plantas de 400 m² a 655 m². Os apartamentos custam de R$ 8 milhões a R$ 15,7 milhões.

O projeto comporta apenas 10 apartamentos em um terreno de 1,4 mil metros quadrados e tem o metro quadrado negociado por R$ 20 mil a R$ 24 mil. “Esse equilíbrio entre metragem ampla e número reduzido de unidades garante exclusividade e privacidade reais”, afirma Alexandre Souza Lima, CEO da Meta Incorporadora.

Mercado de lançamentos

No rastro da alta nas vendas, em 2025 São Paulo observou um aumento de 59,9% no número de unidades lançadas. Foram 4.964 novos apartamentos de alto padrão anunciados na cidade, em comparação a 3.104 em 2024, de acordo com dados da Brain.

Esses lançamentos devem movimentar mais de R$ 30 bilhões na capital paulista e representar 34,1% do valor dos lançamentos realizados na cidade em todos os segmentos de renda.

No topo da pirâmide financeira de São Paulo, os apartamentos têm arquitetura assinada, estão em condomínios com quadra de tênis e podem custar mais de R$ 15 milhões. Um dos exemplos é o Enora Residence, projeto de alto padrão fruto de parceria entre as incorporadoras Barbara e Lucio na região dos Jardins com assinatura do arquiteto Jader Almeida.

Localizado na esquina da Alameda Itu, em um terreno de 3.275 m², o empreendimento tem 52 unidades residenciais, com plantas de 314 m² a 400 m² e coberturas entre 612 m² e 787 m². O preço médio do metro quadrado no empreendimento está sendo negociado a R$ 40 mil. Ou seja, os maiores apartamentos podem custar mais de R$ 30 milhões.

“Com a perspectiva de queda nos juros, os compradores entendem que pode existir uma valorização deste tipo de imóvel. Junto a isso, você vê muitos lançamentos com bastante inovação, trazendo novos nomes, conceitos e diferenciais que os prédios antigos não têm, o que atrai o público”, analisa Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP.

No entanto, ele ressalta que proporcionalmente esse crescimento não muda o ponteiro do mercado imobiliário paulistano. “Subir de 2% para 3% não representa o mercado completo. A vocação da cidade continua sendo a produção de imóveis para o Minha Casa, Minha Vida e a classe média”, afirma o executivo.

O luxo e o superluxo

O estudo realizado pela Brain define os imóveis de luxo como aqueles avaliados entre R$ 2 milhões e R$ 4 milhões. Já o superluxo engloba imóveis acima de R$ 4 milhões.

“Em São Paulo, o mercado de superluxo é vasto, mas em outras capitais ele ainda é restrito. Em Curitiba, por exemplo, o superluxo representa apenas cerca de 2% do mercado. Em Recife, apenas 1%”, diz Araújo.

O executivo comenta que, devido à magnitude do mercado paulistano, já é possível traçar uma nova faixa em imóveis acima de R$ 8 milhões, entendido como o topo da pirâmide imobiliária.

É neste patamar que se apresenta o Arbórea Vista Jardim Europa, empreendimento lançado pela Benx Incorporadora na Avenida Nove de Julho.

Os apartamentos de 490 m² a 937 m² partem de R$ 20 milhões e podem custar até R$ 60 milhões. De acordo com Larissa Farrapo Tannus, diretora de incorporação da Benx, uma das marcas mais significativas desse mercado é a exclusividade.

“São prédios com no máximo 20 ou 30 apartamentos, quase sempre com uma unidade por andar, o que garante que poucas famílias compartilhem as áreas comuns”, diz.

Entre as áreas comuns do Arbórea estão uma piscina com raia de 25 metros, academia de ginástica, spa com sauna, adega climatizada e uma quadra de tênis. Tannus destaca, também, as vagas mais espaçosas para caber carros maiores, o uso de materiais nobres como pedras naturais e madeira maciça nos acabamentos e a exposição de obras de arte em espaços compartilhados.

No entanto, um dos maiores diferenciais do segmento, segundo a executiva, é a personalização. “Os apartamentos geralmente são entregues sem nada porque os clientes preferem contratar seus próprios arquitetos para personalizar revestimentos, louças e metais”, comenta.

A própria venda também costuma seguir um caminho diferente do tradicional. Em vez de estandes de vendas ou grandes campanhas publicitárias, os apartamentos mais caros costumam ser negociados por meio de relacionamento.

“São clientes que têm acesso antecipado por serem amigos ou conhecidos de executivos da diretoria e presidência, ou via corretores de imóveis especializados”, afirma Tannus. “Esse comprador não quer essa exposição. Ele vem ao nosso escritório acompanhado do corretor e faz uma reunião a portas fechadas com nossa diretoria. Às vezes, com o próprio CEO”, ilustra a executiva.

Segundo Araújo, da Brain, os compradores muito ricos são vistos também como investidores e, em alguns casos, funcionam como fonte antecipada de capital para as incorporadoras.

“Não é que alguém passou na frente do estande e pensou ‘vou comprar esse imóvel de oito milhões’. A grande maioria compra porque o incorporador bateu na porta dele e ofereceu condições especiais”, afirma. “Ele compra por acreditar no potencial de valorização a longo prazo, especialmente com esse desconto”.

Localização, localização, localização

À medida que itens como piscina aquecida, academias e grandes metragens se tornam commodities no mercado de alto padrão paulistano, a localização passa a ser o principal diferencial. Em meio à disputa por terrenos em bairros nobres, o CEP é o principal ativo imobiliário das incorporadoras.

De acordo com o levantamento da Brain, o metro quadrado mais caro da cidade de São Paulo está no bairro Vila Nova Conceição. O preço médio do metro quadrado no bairro custa cerca de R$ 46.620.

“É um bairro que tem público cativo. As pessoas gostam da proximidade com o Ibirapuera e por ser um bairro verde e tranquilo, vizinho ao Itaim”, diz Tamara Stief, sócia fundadora da imobiliária Tamaras.

“A joia da coroa do bairro é a praça Pereira Coutinho. Torres de alto padrão, construídas ao longo das décadas, consolidaram o bairro como um refúgio de alta classe”, complementa a corretora especializada no mercado de luxo.

Só em 2025, o preço do imóvel novo na Vila Nova Conceição valorizou 16,6%. É a maior valorização de São Paulo no período. “Não é para todo mundo. É para quem quer, sabe que está pagando caro, mas está confortável com isso”, diz.

Na sequência, aparece Pinheiros, distrito paulistano que registrou o maior número de lançamentos de apartamentos de luxo e superluxo em 2025.

“O crescimento de Pinheiros é resultado de uma transformação natural da cidade. O bairro reúne mobilidade, oferta cultural consistente, gastronomia relevante, serviços qualificados e proximidade com importantes polos corporativos, o que o torna extremamente estratégico”, diz Rodolfo Del Valle, sócio da Toca55, incorporadora que atua na região.

Para Stief, o trunfo de Pinheiros é justamente a localização. “Fica perto de tudo”, afirma. No entanto, ela alerta que esse movimento está descaracterizando o bairro.

“Com as alterações no Plano Diretor, as incorporadoras sempre conseguem o que querem, independentemente do que a população deseja. Com isso, Pinheiros passou a ter um potencial de construção muito maior, o que viabiliza grandes empreendimentos.”

“Esses grandes prédios são inovações na concepção do bairro e acabam gerando um processo de deslocamento da população”, critica a corretora. “A vinda dos novos edifícios é objetivamente ruim? Não. Porém, é necessário cuidado para que essa ocupação não seja excessiva e expulse os moradores mais antigos. Infelizmente, é o que normalmente acontece”, afirma Stief.